Yakin Mau Kredit Rumah dengan Fasilitas KPR Bank?

Rumah adalah kebutuhan pokok setiap rumah tangga, tapi tidak semua orang mampu beli rumah dengan membayar cash, karena harganya sangat mahal, bahkan setiap tahun, harga rumah cenderung naik terus.

Beruntung, ada lembaga keuangan seperti bank yang menyediakan fasilitas kredit perumahan yg bisa membantu kita dengan produk Kredit Perumahan Rakyat (KPR). Dengan fasilitas KPR ini kita bisa membeli rumah hanya dengan uang muka 30% (aturan terbaru) saja, sisanya dibiayai oleh bank.



Bayangkan, kapan kita bisa membeli rumah jika harus mengumpulkan seluruh uang agar bisa membeli secara cash? Yang terjadi malah kita tidak akan pernah bisa membeli rumah, karena harganya naik terus. Tabungan kita tidak akan pernah cukup.

KPR bank memang sangat membantu mempermudah masyarakat membeli rumah secepatnya. Tapi benarkah bank sudah membantu kita? Ternyata TIDAK! Yang terjadi, justru kita diperas bank habis-habisan.

Pasti banyak yang penasaran bagaimana bank dengan iming-iming bunga hanya 7% setahun bisa meraup untung puluhan hingga ratusan triliun rupiah? Coba sekali-sekali kita kritis menghitung jumlah kredit KPR bank dengan keuntungannya dalam setahun. Pasti tidak masuk akal! Lalu bagaimana bank bisa mendapat keuntungan?

Begini, sejak awal bisnis bank adalah hasil kreasi para “money lenders”. Jadi jangan kaget jika sampai saat ini, praktek lintah darat masih melekat. Bagaimana bank melakukan praktek lintah darat pada nasabahnya? Salah satunya adalah dg melakukan “kreasi” terhadap bunga kredit.

Karena kita bicara tentang KPR, maka kita akan menghitung besaran bunga yg dikenakan dalam KPR. Saat kita membeli rumah dengan fasilitas KPR, maka kita akan berurusan dengan kredit jangka panjang (biasanya 10-15 tahun). KPR termasuk jenis kredit dengan agunan (jaminan), dalam hal ini rumah yang kita beli itulah yang menjadi jaminannya. 

Sesuai aturan terbaru, kita wajib membayar 30% uang muka sedangkan bank membiayai 70% sisanya. pada saat penawaran kredit, biasanya bank menawarkan bunga yang cukup kompetitif (dibawah 9% per tahun), itu pun hanya untuk waktu 1 atau 2 tahun awal. Sesuai perjanjian, pada tahun2 sesudahnya bunga akan menyesuaikan “bunga pasar”. 

Tapi benarkah itu yang terjadi?
Pada kenyataannya, setelah tahun awal tersebut, bank menetapkan bunga seenak perutnya sendiri. Saat inilah konsumen mulai menemukan “neraka” dalam kehidupan finansialnya. Banyak yang akhirnya tidak kuat membayar cicilan.

Seharusnya yg dijadikan patokan oleh bank sbg bunga pasar adalah “BI Rate”, tingkat suku bunga yg ditetapkan BI. Dimana suku bunga kredit bank sewajarnya selisih 1% sampai 3% lebih tinggi dari BI Rate. Itukah yg terjadi? TIDAK!.

Sebagai contoh, saat BI Rate ditetapkan oleh BI sebesar 6% setahun, banyak bank yg justru menetapkan bunga KPR 14% setahun! Sekali lagi bunga bank “suka-suka” itu ditetapkan setelah 1 sampai 2 tahun cicilan berlangsung.

Awalnya, bank menerapkan bunga yg relatif ringan. Bunga ringan inilah yg selalu mereka promosikan. Dengan keputusan “sepihak” tidak heran jika banyak masyarakat yang merasa terjebak. Tapi apa mau dikata, mereka terpaksa pasrah karena tidak ingin kehilangan tempat berteduh untuk keluarganya.

Apabila nasabah menanyakan tentang kenaikan bunga yg fantastis ini, biasanya bank memberi berbagai alasan dengan istilah keren yang mungkin tidak kita pahami. Intinya kita tetap harus bayar dan tidak ada gunanya bertanya kepada pihak bank, karena sejak awal niatnya memang ingin memeras nasabahnya.

Kecurangan bank berikutnya dalam KPR adalah pada proses perhitungan bunganya. Makin jelas perilaku lintah darat yang dipraktikan oleh bank. Penjelasannya begini, metode baku perhitungan bunga bank sebenarnya hanya ada dua: BUNGA EFEKTIF dan BUNGA FLAT.

BUNGA EFEKTIF adalah bunga yang harus dibayar setiap bulan, sesuai dengan saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya. Dengan bunga efektif ini cicilan hutang kita setiap bulan makin berkurang, seiring berkurangnya pokok pinjaman. Tapi rupanya bank enggan menerapkan metode perhitungan bunga efektif tersebut karena dianggap kurang menguntungkan.

BUNGA FLAT adalah bunga yg besarnya sama setiap bulan, karena dihitung dari persentase bunga dikalikan pokok pinjaman awal. Bahasa sederhananya untuk menggambarkan bunga flat ini adalah, kita membayar bunga berdasarkan besarnya pinjaman awal kita. Jadi meskipun pokok pinjaman kita sudah berkurang banyak, tapi kita tetap harus membayar bunga berdasarkan jumlah pinjaman awal.

Metode BUNGA FLAT ini sangat menguntungkan bank, karena memberi hasil bunga berbunga untuk mereka. Tapi karena dasarnya bank itu adalah bisnis lintah darat maka Bunga Flat dianggap masih kurang “memeras” nasabah. Salah satunya dengan memodifikasi perhitungan bunga diatas menjadi METODE ANUITAS.

METODE ANUITAS ini mirip dengan Bunga Flat yang kejam itu, hanya saja berkat kejeniusan mereka jadi jauh lebih kejam lagi! Sama seperti Bunga Flat, dalam Metode Anuitas nasabah membayar cicilan dalam jumlah tetap berdasar besarnya pinjaman awal. Tapi dalam Metode Anuitas, mereka membuat metode pengurangan pokok secara sepihak yang sangat merugikan nasabah. Dalam Metode Anuitas, cicilan awal lebih banyak digunakan untuk membayar bunga. Sangat sedikit mengurangi pokok pinjaman.

Sebagai gambaran, jika kita pinjam Rp 200 juta ke bank dengan bunga 10% setahun untuk 15 tahun, maka cicilan bunga yg harus kita bayarkan tiap bulan adalah Rp 1.660.000, pokok pinjaman sebesar Rp 1.11.000. Total cicilan Rp 2.771.000. Saat memasuki tahun keenam atau bulan ke 72, maka kita sudah menyetor pada bank sebesar Rp 199.500.000. Pokok yang sudah kita bayarkan adalah sebesar Rp 80.000.000. Tapi benarkah hutang kita sudah berkurang 80 juta? TIDAK!

Berkat Metode Anuitas tadi hutang kita ternyata hanya sedikit berkurang! Jadi metode anuitas ini sangat menguntungkan bank. Bagi yang sudah mengambil KPR, silahkan sekali-sekali tanya kepada pihak bank, berapa sisa hutang anda?

Saat hendak melunasi hutang di tengah jalan maka kita harus menerima bahwa ternyata sisa hutang kita tidak jauh beda dari awal pinjaman. Metode Anuitas ini merupakan strategi bank untuk menjaga agar nasabah tidak melunasi hutang sebelum waktunya. Metode ini seolah-olah membuat nasabah menjadi tawanan hidup pihak bank. Mau tidak mau kita harus berhutang jangka panjang.

Pada saat nasabah ingin melunasi hutangnya di tengah jalan, nasabah bakal terkejut menemukan hutangnya ternyata hanya berkurang sedikit. Rupanya bank secara sepihak memberlakukan “Rumus Jenius” mereka di mana sampai waktu tertentu nasabah hanya bayar bunga saja.

Bingung?
Begini penjelasan yang lebih mudah, saat bank menyetujui kredit seorang nasabah, maka mereka sudah membuat perhitungan hingga akhir masa kredit. Jika kredit berlaku selama 15 tahun, maka bank sudah menghitung berapa pemasukan yang akan mereka peroleh selama 15 tahun. Pemasukan itu terdiri dari bunga + pokok (diluar provisi, administrasi, fee asuransi, fee notaris, dll).

Pemasukan dari bunga selama 15 tahun inilah yg kemudian dikonversikan oleh pihak bank dalam skema cicilan nasabahnya. Jadi cicilan pokok + bunga nasabah itu dimodifikasi sedemikian rupa sehingga untuk masa tertentu nasabah hanya dianggap bayar bunga saja. Meski ada pengurangan pokok hutang tapi nilainya tidak sebanding degan jumlah cicilan pokok yang kita setorkan.

Lalu siapa yang bisa mengatasi persoalan ini? Seharusnya Bank Indonesia (BI) sebagai pemegang otoritas keuangan di negeri ini. Tapi tampaknya para pejabat BI tidak punya kepentingan memperjuangkan “Keadilan Sosial Bagi Seluruh Rakyat Indonesia”. Hingga saat ini tidak ada larangan dari pemegang otoritas atas “kreasi” bank yg menghisap darah rakyat ini.

Bagaimana dengan pihak bank sendiri? Mana mungkin mereka mau menghapus sistem yang sangat menguntungkan mereka? Atas keberatan masyarakat, biasanya pihak bank beralasan bahwa Break Event Poit (BEP) penyaluran KPR terjadi setelah kredit berjalan separuh jangka waktu.

Benarkah demikian?

BEP atau angka balik modal terjadi saat nasabah melunasi hutangnya, bukankah modalnya juga balik? Seringkali bank beralasan, bahwa pembetukan hutang membutuhkan biaya yang tidak sedikit.

Berapa sih biaya yang dikeluarkan bank untuk penyaluran sebuah kredit?

Sebagai tambahan, dalam akad kredit biasanya sudah ditetapkan nilai “Penalty” yang harus dibayar nasabah saat melakukan pelunasan di tengah jalan. Artinya pihak bank sudah mengantisipasi resiko “hilangnya prediksi keuntungan” jika terjadi pelunasan di tengah jalan.

Jadi alasan bank bahwa Metode Anuitas untuk mengantisipasi kerugian tidaklah adalah alasan yang mengada-ada. Lalu bagaimana Cara Menyiasati KPR?

Untuk menyiasati sistem anuitas kita bisa lakukan “Pelunasan Sebagian”. Sering-seringlah melakukan pelunasan sebagian ini. Pelunasan sebagian adalah pengurangan sebagian hutang pokok yang bisa kita lakukan saat kita memiliki uang lebih.

Dengan sering melakukan pelunasan sebagian maka cicilan kita juga akan berkurang seiring dengan berkurangnya hutang pokok. Tapi ingat, bank punya banyak cara membodohi nasabahnya. Jadi mereka sudah mengantisipasinya dengan melakukan pembatasan pelunasan sebagian sehingga seringkali nasabah minim melakukan pelunnasan sebagian, atau bahkan gagal.