Cara Menyiasati KPR Bank

*Sebelum memahami cara menyiasati KPR Bank, sebaiknya pahami dulu Persoalan yang Sering Dihadapi Nasabah KPR di Artikel Sebelumnya >>

Kenaikan suku bunga yang jauh melampaui bunga pasar adalah hal yang paling memberatkan nasabah Kredit Perumahan Rakyat (KPR). Seringkali ekonomi mereka morat-marit karena faktor ini. Saat kita ambil produk KPR, biasanya bank memberikan bunga promo selama 1-3 tahun awal. Bunga awal inilah yang dipromosikan besar-besaran di media. Setelah melewati masa ini, mestinya pihak bank memberlakukan bunga pasar kepada nasabahnya..

====================

Tapi yang biasa terjadi, bukan bunga pasar yang diterapkan, tetapi bunga “suka-suka” bank. Sebagai bukti, jika anda mengambil KPR sebelum tahun 2011, apakah cicilan anda turun saat ini? Padahal saat ini bunga pasar jauh lebih rendah jika dibanding tahun 2011.

Yang terjadi justru sebaliknya, alih-alih bunga turun sesuai bunga pasar, malah melambung tinggi secara “ilegal”. Akibatnya banyak masyarakat yang frustasi dibuatnya. Bagaimana tidak? Kewajiban cicilan mereka tiba-tiba membengkak.

Sebagai ilustrasi, seorang nasabah yang ambil KPR dengan nilai kredit Rp 300 juta selama 15 tahun dengan bunga promo 8% setahun maka :

Cicilan bunga Rp 2.000.000, cicilan pokok Rp 1.666.667. Total cicilan tiap bulan = Rp 3.666.667.

Saat habis masa “bulan madu” seharusnya cicilannya tidak banyak berubah karena bunga pasar justru sedang turun. Namun apa yang terjadi? Pada umumnya bank secara sepihak menaikkan bunga KPR menjadi 13% - 15% setahun. Anggap saja nasabah dikenai bunga 14% setahun maka cicilan yg sebelumnya Rp 3.666.6667 menjadi Rp 5.166.667. Maknyuuss!!

Nasabah yang kebingungan dan panik biasanya akan menghubungi bank. Dan bisa dipastikan, pasti akan pulang dengan kecewa! Berbagai dalih akan diberikan pihak bank seperti, bunga selama masa promo itu menurut mereka sebagai salah satu kerugian pihak bank. Jadi bunga yang berlaku saat ini (lebih tinggi) adalah untuk mengembalikan kerugian bank. Alasan yang sungguh tidak masuk akal.

Perlu dipahami, bunga selama masa promo pun bank sudah untung karena masih di atas bunga deposito atau BI Rate. Ada juga alasan bahwa bunga tinggi tersebut adalah sebagai kompensasi risiko bank.

Apakah bank lupa bahwa KPR itu adalah pinjaman dengan “Agunan”? Bukankah collateral/jaminan itu mengantisipasi masalah resiko? Jadi bunga itu selalu berkaitan dengan keuntungan, sama sekali tidak berhubungan dengan resiko. Ada juga alasan bahwa bunga tinggi ditetapkan bank sebagai akibat “cost of fund” yang tinggi di Indonesia..bla..bla...

Cost of fund merupakan sumber pendanaan untuk memberikan kredit kepada nasabah. Cost of fund itu apa saja? Salah satu unsur cost of fund adalah biaya penghimpunan dana masyarakat, seperti bunga tabungan, bunga deposito, dll. Bandingkan berapa bunga deposito & berapa bunga pinjaman bank. Jadi masalahnya cost of fund atau keserakahan bank?

Tidak jarang pihak bank bersikap arogan saat nasabah mempertanyakan bunga yang tak masuk akal ini. Pihak bank justru menyalahkan kita yang tidak mengkritisi perjanjian kredit sejak awal. "Mengapa dulu-dulu setuju tanda tangan perjanjian?" Pertanyaannya, sejak kapan bank memberi kesempatan kita mempelajari perjanjian? Pernahkah ada nasabah yang diberi draft perjanjian sehari sebelum akad kredit? Selamanya selalu mendadak bukan?

Bagaimana kita bisa mengkritisi perjanjian dalam waktu yg sangat mendesak tersebut? Bukankah memang tujuan bank supaya kita tidak kritis? Intinya bank akan menggunakan segala dalih & cara untuk membenarkan keserakahannya. Lalu apa yang bisa kita perbuat?

Memaksa bank menurunkan suku bunga KPR-nya :

Untuk diketahui, pada akad kredit kita seharusnya ada klausul yang mengatur perihal bunga ini. Harus jelas tercantum di sana bahwa setelah masa tertentu yg ditetapkan maka bunga akan “menyesuaikan dengan bunga pasar”. Apabila yg tercantum dalam perjanjian adalah bahwa bank berhak menaikkan bunga sesuai kebijakan sepihak mereka maka...

Telah terjadi pelanggaran hukum pada perjanjian tersebut. Dan oleh karenanya perjanjian harus dianggap batal demi hukum.

Karena hubungan kredit adalah hubungan kontraktual, maka harus memenuhi Pasal 1320 KUHP mengenai syarat-syarat sah sebuah perjanjian, antara lain:

SEPAKAT : dalam kontrak ada PERASAAN RELA ATAU IKHLAS diantara pihak-pihak yang terlibat dalam perjanjian tersebut.

Selanjutnya kesepakatan dinyatakan tidak ada bila adanya suatu penipuan, kesalahan, paksaan, dan penyalahgunaan keadaan.

SUATU HAL TERTENTU : Artinya dalam membuat perjanjian, apa yg diperjanjikan harus jelas sehingga hak & kewajiban para pihak bisa ditetapkan.

SUATU SEBAB YANG HALAL : Berarti perjanjian tersebut tidak boleh bertentangan dengan Undang-Undang, Ketertiban Umum & Kesusilaan.

Dilihat dari ketentuan diatas saja, perjanjian kredit KPR sudah tidak sesuai hukum. Jadi bisa dianggap tidak lagi mengikat. Tapi dalam prakteknya pihak bank melakukan “penyalahgunaan keadaan”. Dalam konteks perjanjian KPR konsumen berada pada posisi lemah. Pihak bank menerapkan kebijakan “Take it or leave it”, gelem ngene ra gelem yo wis! Konsumen ditempatkan pada posisi harus mau!

Dalam hal kenaikan bunga yang besarannya ditetapkan sepihak oleh bank, sudah melanggar azas “kejelasan” dalam suatu perjanjian. Masih banyak lagi pelanggaran-pelanggaran yang dilakukan dalam pembuatan perjanjian kredit KPR yang membawa kita pada satu kesimpulan :

Perjanjian KPR tidak lagi mengikat debitur karena melanggar UU. Oleh karenanya perjanjian tersebut tidak bisa lagi dijadikan pegangan para pihak. Jadi kalau kalau ada pihak bank yg berargumen bahwa kita terikat perjanjian, maka sekarang kita boleh tertawa

Dari sisi perjanjian kita sudah tahu sekarang bahwa posisi bank sesungguhnya sangat lemah. Justru posisi nasabahlah yang kuat. Oleh karenanya saat bunga KPR kita dinaikkan secara semena-mena & tidak masuk akal, maka inilah yg harus kita lakukan :

Loh, tapi nanti rumah kita disita dong? Tenang, tidak akan ada penyitaan apapun. Itu hanya gertak sambal bank saja..

Yang berhak melakukan eksekusi adalah Pengadilan melalui Prosedur Lelang. Bank atau pihak manapun dilarang keras melakukan penyitaan.

Bahkan dalam kasus KPR di mana kita menjaminkan rumah kita (sertifikat), bank tetap tidak boleh melakukan penyitaan. Apabila ada bank yang sampai berani melakukan penyitaan, maka mereka bisa kena Kasus Perampasan. Pasal 368, 365 dan 335.

Untuk sampai ke proses lelang tersebut butuh waktu yang tidak sebentar & banyak kerugian yg harus ditanggung bank. Hal yg paling berat yg mungkin kita alami saat berhenti bayar adalah rumah kita akan ditulisi: “Rumah ini dalam pengawasan bank X”.

Tapi kita perlu paham bahwa sesungguhnya bank sama sekali tidak berhak melakukan hal itu. Rumah kita masih resmi atas nama kita. Sampaikan saja pada pihak bank : Jika berani melanggar hukum dengan memasang apapun pada rumah kita maka kita akan tuntut mereka!

Sesuai dengan nama yang tertera di sertifikat.

Sebelum sampai proses lelang dilakukan, maka rumah kita masih sah menjadi milik kita. Tidak ada satu pihak pun yang boleh mencoret-mencoret atau menempeli sesuatu di properti milik kita itu tanpa seijin kita!

Datangi atau telpon pihak bank, sampaikan dengan tegas & sungguh-sungguh bahwa kita berhenti bayar cicilan jika bunga tidak realistis!

Yang sering jadi masalah justru sikap toleran kita yg membiarkan pihak bank melakukan hal-hal di luar wewenangnya.

Lalu apakah rumah kita bisa sampai dilelang betulan?

Bagi pihak bank, jauh lebih merugikan jika kreditnya sampai ada yang macet. Tapi di sisi lain mereka juga tahu kita takut kehilangan rumah. Oleh karenanya, bersikaplah “nothing to lose” maka kita akan memaksa bank berpikir realistis.

Pertimbangannya seperti ini : Kira-kira lebih rasional mana bagi pihak bank, menurunkan bunga atau membiarkan kredit lancarnya jadi macet? Ingat, bahwa bank tidak boleh melakukan apapun terhadap rumah kita. Setiap ancaman mereka bisa kita patahkan. Maka bank tidak punya pilihan lain selain berkompromi dengan kita.

Sedikit tips..

Jangan biarkan cicilan anda nunggak terlalu lama! Setidaknya setiap 3 bulan sekali anda setor cicilan ke bank dalam jumlah berapapun! Mintalah bukti setiap kali melakukan pembayaran. Dengan cara ini kredit anda tidak bisa dinyatakan sebagai kredit yang macet total.

Dengan cara itu, kita juga membuktikan bahwa kita masih memiliki itikad baik membayar. Oleh karenanya rumah kita tidak bisa dilelang! Bank tidak memiliki alasan hukum untuk melelang rumah kita.

Semakin besar nilai hutang kita pada pihak bank, semakin besar pula daya tawar kita, mengingat risiko bank juga semakin besar. Selamat berjuang!